Immobilienkauf: 10 Punkte, die Sie unbedingt beachten sollten

Der Immobilienkauf ist oft eine der größten Investitionen im Leben einer Person. Sei es das Traumhaus für die Familie, eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge oder ein Investmentobjekt zur Vermietung – die Entscheidung will gut durchdacht sein.

Es lauern nicht nur Chancen, sondern auch Risiken. Und gerade weil der Immobilienmarkt mit seinen zahlreichen Angeboten, rechtlichen Stolpersteinen und finanziellen Herausforderungen überwältigend erscheinen kann, ist es essenziell, sich gut zu informieren und auf bestimmte Aspekte besonders Acht zu geben.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen die 10 wichtigsten Punkte, die Sie beim Kauf einer Immobilie unbedingt beachten sollten, um Fehlentscheidungen zu vermeiden und Ihren Traum von den eigenen vier Wänden sicher zu verwirklichen.

1. Ermittlung des eigenen Budgets: Wie viel Haus können Sie sich wirklich leisten?

Bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrer Traumimmobilie begeben, sollten Sie einen klaren Überblick über Ihre finanzielle Situation haben. Dies ist der Grundstein für alle weiteren Entscheidungen.

• Eigenkapital: Das vorhandene Eigenkapital ist ein entscheidender Faktor. Es bestimmt nicht nur, wie viel Sie sich leisten können, sondern beeinflusst auch die Konditionen Ihrer Finanzierung. Grundsätzlich gilt: Je höher das Eigenkapital, desto günstiger können die Zinskonditionen ausfallen.
• Monatliche Belastbarkeit: Überlegen Sie, wie viel Sie monatlich für eine Immobilienfinanzierung aufbringen können, ohne Ihren Lebensstandard erheblich zu senken. Bedenken Sie dabei auch zukünftige Veränderungen wie Familienzuwachs, Arbeitsplatzwechsel oder den Eintritt in den Ruhestand.
• Nebenkosten: Beim Immobilienkauf kommen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten auf Sie zu. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notarkosten, eventuelle Maklergebühren und vieles mehr. Planen Sie für Nebenkosten je nach Region und Umstand zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises ein.
• Reserve für Unvorhergesehenes: Ob Renovierungsarbeiten nach dem Kauf, eine plötzliche Reparatur oder andere unerwartete Kosten – es ist immer ratsam, eine finanzielle Reserve einzuplanen.

2. Lage und Umgebung: Das Geheimnis des Immobilienwerts

Die Lage einer Immobilie ist oft das entscheidende Kriterium für ihren Wert und ihre Wertsteigerungspotenziale. Eine gute Lage kann den Wert einer Immobilie über die Jahre erheblich steigern, während eine schlechte Lage das genaue Gegenteil bewirken kann.

• Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten, öffentlicher Nahverkehr, Ärzte und Schulen in der Nähe sind nicht nur für den eigenen Lebenskomfort wichtig, sondern auch für die Vermietbarkeit und den Wiederverkaufswert einer Immobilie.
• Zukunftspotenzial: Gebiete, die aktuell im Aufschwung sind oder in denen städtebauliche Entwicklungen geplant sind, können in Zukunft eine Wertsteigerung erfahren. Informieren Sie sich über lokale Entwicklungspläne und zukünftige Projekte.
• Nachbarschaft: Ein harmonisches Umfeld und eine gute Nachbarschaft können den Wohnwert erheblich steigern. Andererseits können Problemviertel oder hohe Kriminalitätsraten den Wert einer Immobilie mindern.
• Natur und Umwelt: Die Nähe zu Parks, Wäldern oder Gewässern kann den Immobilienwert positiv beeinflussen. Beachten Sie jedoch auch potenzielle Risiken wie Hochwassergebiete.
• Lärmbelästigung: Verkehrsadern, Bahnhöfe oder Industriegebiete in der Nähe können zu Lärmbelästigung führen, die den Wohnkomfort und den Immobilienwert negativ beeinflussen.

3. Bauzustand und Renovierungsbedarf der Immobilie

Ein vermeintliches Schnäppchen kann schnell zum kostspieligen Alptraum werden, wenn unerwartete Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten anstehen. Die gründliche Prüfung des Bauzustands ist daher unerlässlich beim Immobilienkauf.

• Bausubstanz: Die Qualität der Bausubstanz ist entscheidend. Achten Sie auf Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeit in den Wänden oder im Keller sowie auf den Zustand des Dachs. Schimmelbildung ist ein Warnsignal und kann gesundheitsschädlich sein.
• Alter der Immobilie: Ältere Gebäude haben oft einen besonderen Charme, können aber auch versteckte Mängel aufweisen. Achten Sie auf Dinge wie alte Elektroinstallationen, Bleirohre oder Asbest.
• Energetische Sanierung: Ein veralteter energetischer Standard kann zu hohen Heizkosten führen. Ein Blick auf den Energieausweis gibt Aufschluss über den Energiebedarf und mögliche Sanierungsmaßnahmen.
• Modernisierungsstau: Wenn in den letzten Jahren wenig in die Immobilie investiert wurde, können schnell hohe Kosten für Modernisierungen anfallen. Fragen Sie nach, wann zuletzt welche Arbeiten durchgeführt wurden.
• Technische Anlagen: Überprüfen Sie den Zustand von Heizung, Elektrik und Sanitäranlagen. Ein baldiger Austausch von zentralen Anlagen kann teuer werden.

4. Die Energieeffizienz der Immobilie: langfristiges Sparen

In Zeiten steigender Energiepreise und wachsendem Umweltbewusstsein spielt die Energieeffizienz einer Immobilie eine immer wichtigere Rolle. Ein energieeffizientes Zuhause kann nicht nur den Wohnkomfort erhöhen, sondern auch die monatlichen Betriebskosten erheblich reduzieren.

• Energieausweis: Seit 2008 ist der Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung einer Immobilie Pflicht. Er gibt Auskunft über den energetischen Zustand und den voraussichtlichen Energieverbrauch des Gebäudes.
• Heizsystem: Moderne Heizsysteme, wie z.B. Wärmepumpen, Solarthermie oder Blockheizkraftwerke, können im Vergleich zu alten Öl- oder Gasheizungen erheblich Energie und Kosten sparen.
• Dämmung: Eine gute Wärmedämmung von Dach, Fassade und Fenstern verhindert, dass Wärme unnötig verloren geht. Das spart Heizkosten und steigert den Wohnkomfort.
• Erneuerbare Energien: Photovoltaik-Anlagen zur Stromerzeugung oder Solarthermie zur Warmwasseraufbereitung können die Energiekosten weiter reduzieren und machen Sie unabhängiger von steigenden Energiepreisen.
• Lüftungssysteme: Vor allem bei sehr gut gedämmten Häusern ist eine effiziente Lüftungsanlage wichtig, um Schimmelbildung zu verhindern und für ein gesundes Raumklima zu sorgen.

5. Rechtliche Aspekte beim Kauf einer Immobilie

Beim Immobilienkauf sind die rechtlichen Rahmenbedingungen von entscheidender Bedeutung. Ein übersehener Eintrag im Grundbuch oder nicht beachtete Baulasten können erhebliche Auswirkungen haben.

• Grundbuch: Ein Blick ins Grundbuch gibt Aufschluss über Eigentumsverhältnisse, eventuelle Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken und Wegerechte. Stellen Sie sicher, dass alle Einträge bekannt und verstanden sind.
• Baulastenverzeichnis: Hier werden öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Immobilienbesitzers festgehalten, z.B. denkmalpflegerische Auflagen oder Abstandsflächen. Diese können die Nutzung der Immobilie erheblich beeinflussen.
• Teilungserklärung: Bei Eigentumswohnungen regelt die Teilungserklärung, welcher Teil des Gebäudes Sondereigentum und welcher Teil Gemeinschaftseigentum ist. Dies ist wichtig für eventuelle Umbauten oder Sanierungen.
• Hausordnung und Protokolle der Eigentümerversammlung: Bei Eigentumswohnungen geben diese Dokumente Aufschluss über das Zusammenleben in der Gemeinschaft und eventuell geplante Maßnahmen oder bekannte Probleme im Gebäude.
• Denkmalschutz: Liegt die Immobilie in einem denkmalgeschützten Gebäude, können sich daraus besondere Auflagen für Sanierungen oder Umbauten ergeben. Hier können auch steuerliche Vorteile bei Sanierungsmaßnahmen genutzt werden.

6. Finanzierung: Der Weg zu Ihrem Traumobjekt

Die passende Finanzierung ist der Schlüssel zum erfolgreichen Immobilienkauf. Sie sollte nicht nur zu Ihrem Budget, sondern auch zu Ihren Zukunftsplänen passen.

• Eigenkapital: Experten empfehlen, mindestens 20 – 30 % des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Ein höherer Eigenkapitalanteil verbessert die Konditionen bei der Bank und verringert das Zinsrisiko.
• Darlehensarten: Ob Annuitätendarlehen, Volltilger-Darlehen oder variables Darlehen – die Auswahl der passenden Darlehensart ist essenziell. Jede Form hat ihre Vor- und Nachteile, je nach individueller Situation und Risikobereitschaft.
• Zinssatz und Laufzeit: Aktuelle Zinssätze sollten verglichen werden. Zudem ist zu überlegen, ob man sich den aktuellen Zinssatz für eine längere Zeit festschreiben lassen möchte. Die Laufzeit des Darlehens beeinflusst die Höhe der monatlichen Rate.
• Nebenkosten berücksichtigen: Bei der Finanzierungsplanung sollten auch die Nebenkosten, wie Notar, Makler, Grunderwerbsteuer und eventuelle Renovierungskosten, einkalkuliert werden.
• Fördermöglichkeiten: Es gibt zahlreiche staatliche Förderprogramme und zinsgünstige Kredite, beispielsweise von der KfW-Bank, die bei der Finanzierung unterstützen können.

7. Marktentwicklung und Wertsteigerung: Eine Investition in die Zukunft

Eine Immobilie ist nicht nur ein Zuhause, sondern auch eine langfristige Investition. Die Entwicklung des Immobilienmarktes und das Potenzial für Wertsteigerungen sollten daher beim Immobilienkauf genau betrachtet werden.

• Regionale Marktentwicklungen: Je nach Region und Stadtteil können Immobilienpreise steigen oder fallen. Aktuelle Marktberichte und Prognosen können Hinweise auf zukünftige Entwicklungen geben.
• Mikrolage: Selbst innerhalb einer Stadt kann die Wertentwicklung stark variieren. Ein aufstrebendes Viertel, geplante Infrastrukturprojekte oder der Bau von neuen Bildungseinrichtungen können den Wert einer Immobilie beeinflussen.
• Bausubstanz und Modernisierung: Eine Immobilie, die regelmäßig modernisiert und instandgehalten wird, hat nicht nur einen höheren Wohnkomfort, sondern auch ein größeres Wertsteigerungspotenzial.
• Nachhaltigkeit: Immer mehr Käufer legen Wert auf nachhaltige und energieeffiziente Immobilien. Solche Eigenschaften können den Wert einer Immobilie in der Zukunft steigern.
• Flexibilität: Immobilien, die flexibel genutzt oder umgebaut werden können, bieten Möglichkeiten für Wertsteigerungen. Das kann eine Einliegerwohnung sein, die vermietet wird, oder Räume, die sich einfach umgestalten lassen.

8. Zusätzliche Kosten: Die versteckten Ausgaben beim Immobilienkauf

Neben dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie können weitere, teils erhebliche Kosten anfallen. Eine umfassende Kalkulation schützt vor unliebsamen Überraschungen. Die sogenannten Baunebenkosten beinhalten:

• Grunderwerbsteuer: In Deutschland variiert die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Dies stellt einen erheblichen Kostenfaktor dar.
• Notarkosten: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. Hierfür fallen Gebühren an, die sich nach dem Kaufpreis richten und in der Regel bei 1,5 % bis 2 % liegen.
• Maklerprovision: Falls Sie die Immobilie über einen Makler erwerben, kann auch hier eine Provision anfallen. Diese variiert, ist aber in den meisten Fällen vom Käufer zu tragen. Die Maklerprovision beträgt 2 – 4 % des Kaufpreises. Ein Immobilienmakler aus München wird also eine höhere Provision erhalten, als ein Makler aus einer Kleinstadt mit einer günstigeren Immobilie.
• Grundbucheintrag: Die Umschreibung der Immobilie auf den neuen Eigentümer im Grundbuch ist mit Kosten verbunden. Diese liegen etwa bei 0,5 % bis 1,5 % des Kaufpreises.
• Bewertungs- und Gutachterkosten: Wenn Sie den Wert oder Zustand der Immobilie durch einen Experten überprüfen lassen, entstehen hierfür Gebühren.
• Umzug und Renovierung: Selbst wenn die Immobilie bezugsfertig ist, fallen oft Kosten für Renovierungsarbeiten, Umzugshelfer oder neue Möbel an.
• Laufende Kosten: Vergessen Sie nicht die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllabfuhr oder eventuelle Hausgeldzahlungen bei Eigentumswohnungen.

9. Zukunftsplanung: Immobilien und Lebensziele

Der Immobilienkauf ist oft eine Entscheidung fürs Leben. Daher sollte das Objekt nicht nur den aktuellen, sondern auch zukünftigen Bedürfnissen gerecht werden.

• Familienplanung: Wenn Sie planen, Ihre Familie in den nächsten Jahren zu vergrößern, sollte die Immobilie genügend Platz bieten. Auch Aspekte wie die Nähe zu Schulen oder Spielplätzen können relevant werden.
• Berufliche Entwicklung: Zieht es Sie möglicherweise in den nächsten Jahren in eine andere Stadt oder ins Ausland? Ein flexibler Grundriss oder die Möglichkeit, die Immobilie zu vermieten, können dann von Vorteil sein.
• Barrierefreiheit: Denken Sie langfristig. Ein barrierefreier Zugang oder die Möglichkeit, diesen später ohne großen Aufwand zu schaffen, kann im Alter entscheidend sein.
• Veränderbare Wohnsituation: Ein Arbeitszimmer heute könnte das Kinderzimmer von morgen oder das Hobbyzimmer in einigen Jahren sein. Eine flexible Raumaufteilung schafft Spielräume.
• Wiederverkaufswert: Selbst wenn Sie langfristig in der Immobilie leben möchten, können sich Lebensumstände ändern. Ein guter Wiederverkaufswert durch eine gefragte Lage oder besondere Ausstattungsmerkmale gibt Sicherheit.

10. Besichtigung und Expertenrat: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Der erste Eindruck einer Immobilie kann begeistern, doch es ist entscheidend, genauer hinzuschauen und gegebenenfalls Expertenmeinungen einzuholen.

• Mehrfache Besichtigungen: Ein einmaliger Besuch reicht oft nicht aus, um alle Details zu erfassen. Unterschiedliche Tageszeiten können zudem andere Eindrücke bieten, beispielsweise in Bezug auf Lichteinfall oder Lärmbelästigung.
• Checklisten nutzen: Bei einer Besichtigung gibt es vieles zu beachten. Eine detaillierte Checkliste hilft, keinen wichtigen Punkt zu übersehen, von der Bausubstanz bis zu Anschlüssen für Elektrogeräte.
• Experten hinzuziehen: Ein Bausachverständiger oder Architekt kann eventuelle Mängel erkennen, die Laien verborgen bleiben. Dies kann vor hohen Folgekosten schützen.
• Umfeld prüfen: Nicht nur die Immobilie selbst, auch das direkte Umfeld sollte unter die Lupe genommen werden. Wie ist die Parkplatzsituation? Gibt es problematische Nachbarn? Wie sind Einkaufsmöglichkeiten und öffentlicher Nahverkehr?
• Grundrisse studieren: Die räumliche Aufteilung sollte Ihren Bedürfnissen entsprechen. Überlegen Sie, wie Ihre Möbel in die Räume passen und ob es genug Stauraum gibt.