Fragt man Menschen im deutschsprachigen Raum nach ihren Wünschen, dann steht das Eigenheim in Form eines Hauses bei vielen in der Regel ganz oben auf der Liste. Und wer selbst bauen möchte, braucht dafür ein passendes Grundstück. Einen Baugrund zu kaufen erfordert aber nicht nur gute Vorbereitung, sondern auch viel Zeit.
Diese ist aber nötig, um keine unüberlegten Entscheidungen zu treffen. Denn Fehler beim Grundstückskauf lassen sich im Nachhinein schwer oder gar nicht ausbessern.
Baugrund kaufen: Wie finde ich ein Grundstück?
Gerade in den Ballungsgebieten sind die Grundstücke nicht nur selten, sondern meist auch teuer. Doch auch in weniger dicht besiedelten Gebieten kann es zu einer längeren Suche kommen. Auf der To-Do-Liste stehen hier vor allem finanzielle und rechtliche Fragen.
Indes gibt es mehrere Wege, ein Grundstück zu finden. Das Internet ist natürlich die erste Wahl für werdende Eigenheimbesitzer: Etliche Immobilienportale oder Plattformen von Immo-Büros stellen die Grundstücke online vor und machen das Suchen und Finden leicht.
Eine weitere Möglichkeit ist, einen Makler mit der Suche nach dem Grundstück zu beauftragen. Viele potenzielle Immobilienkäufer scheuen zunächst die Maklerkosten: Hier muss allerdings klar gesagt werden, dass man nicht nur für die Transaktion der Immobilie zahlt. Immobilienmakler sind Spezialisten auf ihrem Gebiet und kennen sowohl den von ihnen betreuten Immobilienmarkt in- und auswendig, bringen darüber hinaus aber auch im Baurecht viel Wissen mit. Man zahlt hier also vor allem für die Expertise eines Fachmanns.
Tipp: Wer am Land bauen möchte, aber zunächst kein Geld für die Suche ausgeben möchte, kann direkt beim hiesigen Gemeindeamt anfragen. Dort hängen vor allem Privatpersonen immer wieder Angebote aus. Bei einer Erschließung eines Wohngebiets durch die Gemeinde kann es auch sein, dass die Gemeinde selbst das Grundstück anbietet.
In Ballungszentren werden Sie auf der Suche nach Grundstücken tendenziell bei Bauträgern fündig werden. Nachteil hier: Meistens sind Sie vertraglich daran gebunden, mit eben diesem Bauträger das Haus zu bauen.
Baugrund kaufen: Worauf genau achten?
Angenommen, Sie gehören zu den Glücklichen, die ein Grundstück gefunden haben, auf dem das Traumhaus platziert werden soll. Woher wissen Sie, ob sie das Haus tatsächlich darauf bauen können? Hier ein kleiner Fahrplan:
1. Sehen Sie den Bebauungsplan ein
Der erste Schritt ist immer die Einsicht in den Bebauungsplan des Gemeindeamts, in dessen Sprengel sich das Grundstück befindet. Daraus gewinnt man in der Regel bereits viele wertvolle Kenntnisse: Etwa darüber, wie viele Stockwerke gebaut werden dürfen, welche Dachformen zulässig sind oder welcher Mindestabstand zur Nachbarsgrenze eingehalten werden muss.
2. Prüfen Sie den Grundbucheintrag
Ein Blick ins Grundbuch verrät, ob gesetzliche Auflagen oder andere Beschränkungen mit dem Grundstück in Verbindung stehen. Möglich sind Wegerechte, Vorverkaufsrechte oder bestehende Hypotheken.
3. Klären Sie die Erschließung ab
Ohne Erschließung kein Haus: Und ist noch kein Anschluss an das örtliche Kanalisations-, Energie- und Wasserversorgungssystem vorhanden, kann das richtig teuer werden. Beziehen Sie bei den Erschließungskosten auch mit ein, dass diese den Hausbau verzögern.
4. Lassen Sie die Bodenbeschaffenheit prüfen
Gibt es Zweifel bei der Bodenbeschaffenheit, dann sollten Sie diese jedenfalls von einem professionellen geotechnischen Büro überprüfen lassen. So können etwa Hanglagen, ein erhöhter Grundwasserstand oder ähnliche Gegebenheiten zu teuren, aber notwendigen Kellerabdichtungen führen.
5. Besichtigen Sie das Wohnumfeld
Neben dem Grundstück selbst sollte auch das Wohnumfeld in die Entscheidung mit einfließen. Was bringt Ihnen ein besonders günstiges Grundstück, wenn das Gebiet nicht zu Ihnen und Ihrem Lebensstil passt? Werfen Sie einen ganz genauen Blick auf Nachbarschaft, Freizeitangebote und Infrastruktur. Überlegen Sie, ob die Gegebenheiten für Sie akzeptabel sind.
Mit welchen Kosten muss ich rechnen?
Beim Immobilienkauf fallen neben dem Preis selbst auch eine Reihe an Nebenkosten an. Beziehen Sie das Grundstück über einen Makler, so beträgt die Provision in Österreich zwischen 3 % und 4 % des Kaufpreises, in Deutschland kann sie sogar bis zu sieben Prozent betragen: Plus Mehrwertsteuer.
Dazu kommen noch die Grunderwerbssteuer (in Österreich 3,5 %, in Deutschland je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %). Die Grundbuchkosten liegen bei rund 1 %. Belasten Sie das Grundstück mit einer Hypothek, was der Regelfall ist, dann fallen dafür rund 1,2 % des Kaufpreises an.
Die Notarkosten für das Aufsetzen des Kaufvertrags liegen zwischen 1 % und 3 %, wobei auch hier die Mehrwertsteuer hinzuzurechnen ist.
Wichtig zu Wissen: Bei einem Neubau fallen die Grunderwerbsteuer, sowie die Notar- und Maklerkosten in die Kategorie „Nebenkosten“. Bei einem Kredit werden diese nicht mit angerechnet. Welche monatlichen Kosten später beim Hausbau entstehen, können Sie mit einem Bauzinsrechner errechnen.
