Sind wir bei der heutigen Wohnraumknappheit Besitzer einer Immobilie, haben wir Glück. Wir können diese Wohnungen und Häuser dazu nutzen, Mieteinnahmen zu generieren. Doch als Vermieter gibt es einige Pflichten zu erfüllen.
Auch wenn die Mieteinnahmen verlocken wirken, kann es zu einem Mietausfall führen. Solche Mieter herauszubekommen, kann in die Tausende gehen und monatelang anhalten.
Damit Sie auf alles vorbereitet sind, zeigen wir Ihnen, worauf Sie achten müssen, wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten.
Was sind die Pflichten eines Vermieters
Mieteinnahmen haben viele Vorteile. Gleichzeitig müssen wir aber auch bedenken, dass damit auch einige Pflichten einhergehen, um die wir uns als Vermieter kümmern müssen. Dazu gehören:
- Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung
- Bereitstellen der Heizung
- Bekanntgabe der Hausordnung
- Beseitigung von Mängeln und Schäden in der Bausubstanz
- Beseitigung von Schimmel
- Haus- und Gartenpflege
- Instandhaltungspflicht
- Klingel- und Briefkastenschilder
- Kostenübernahme von Reparaturen
- Nebenkostenabrechnung
- Rechenschaftspflicht
- Verkehrssicherungspflicht
Immobilie vermieten: Die 9 besten Tipps
Damit wir das Beste aus unserer Vermietung ziehen können, und nicht mit unnötigen Kosten belastet werden, müssen wir auf einige Dinge achten:
Der richtige Mietpreis
Wir orientieren uns an dem aktuellen Mietmarkt, um einen angemessenen Preis für die Miete zu finden. Dieser sollte sowohl zu unseren Vorstellungen passen, als auch fair gegenüber dem Mieter sein. Der Durchschnitt der Quadratmeterpreise wird mit der Fläche der Wohnung verrechnet. Dabei darf er bei einer Mietpreisbremse nicht 10 Prozent über dem ortsüblichen Vergleichswert liegen.
Mietkonto kann sinnvoll sein
Wenn Sie gleich mehrere Immobilien besitzen, dann sollten Sie über ein Mietkonto nachdenken.
Ein Mietkonto hilft Vermietern dabei, die Mieteinnahmen zu verwalten. Es listet die Buchführung der Vermietungseinnahmen zentral und übersichtlich auf. Meist kommt ein Mietkonto auch mit einem Kautionskonto, auf dem die Sicherheitsrücklagen abgelegt werden.
Den Mietvertrag aufsetzen
Das aktuelle Mietrecht gibt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern vor. Zusätzlich wird in dem Mietvertrag spezialisiert, was für das individuelle Mietverhältnis gilt. Der Mieter erhält erst dann die Schlüssel und eine Wohnungsübergabe, nachdem der Mietvertrag unterschrieben ist. Bei dem Aufsetzen eines Vertrags hilft es, sich durch einen Anwalt unterstützen zu lassen. Grundsätzlich sollte man diese Faktoren beachten:
- Wer Formularmietverträge nutzt, sollte sicher gehen, dass diese aktuell sind. In alten Vorlagen können Vorgaben stehen, die heute nicht mehr rechtswirksam sind.
- Alle Bewohner müssen namentlich erwähnt werden.
- Die vollständigen Daten des Mieters (Name, vorherige Meldeadresse, Geburtsdatum) und Vermieters sollten im Vertrag stehen.
- Der Mieter sollte eigenhändig unterschreiben.
- Vertragsbeginn und Dauer sollten festgehalten werden.
- Wichtige Zusatzinformationen wie Tierhaltung, die Umstände von Mieterhöhungen, Sicherheitsleistungen und Untermietern sollten festgehalten werden.
- Die genaue Anschrift, Lage, Miethöhe (Kaltmiete & Nebenkosten) sowie zusätzlich vermietete Räume (Keller, Garage …) der vermieteten Wohnung sollten festgehalten werden.
Mit oder ohne Makler?
Ein Makler übernimmt einen Großteil der Arbeit, die wir dabei haben, einen Mietinteressenten zu finden. Dafür müssen wir die Kosten übernehmen, wenn wir versuchen, unsere Wohnung zu vermitteln. Dementsprechend kostet der gute Service eines Maklers uns. Bei Vermittlung sind es circa zwei Nettokaltmieten und die Mehrwertsteuer. Der Betrag lässt sich allerdings von der Steuer absetzen. Ob man mit Makler arbeiten möchte, ist also eine Frage des verfügbaren Kapitals, das man aufwenden möchte, um einen Mieter zu finden.
Passende Mieter finden
Wir können, schon bevor wir überhaupt eine Besichtigung vereinbaren, Kontrolle darüber ausüben, die passendsten Mieter zu finden. Das ist zum Beispiel davon abhängig, wo wir unsere Wohnung ausschreiben. Oft ist es bereits ausreichend, über Mundpropaganda im Freundeskreis nach Mietinteressenten zu suchen. Diese Auswahl ist vergleichsweise sicher, da man sich auf persönlicher Ebene, wenn auch über Ecken, kennt.
Auch daneben können wir je nach Zielgruppe entscheiden, wo wir unsere Wohnung bewerben. Dazu dienen uns verschiedene Internetseiten, Zeitschriften oder Aushänge in Schulen, Arztpraxen, Kirchen oder ähnlichem.
Den Besichtigungstermin organisieren
Besichtigungstermine sind entscheidend, sowohl für Mieter als auch Vermieter. Genauso, wie die Mieter hier erkennen können, ob ihnen die Wohnung zusagt, erhalten auch wir Vermieter einen Überblick über die verfügbaren Mieter, mit denen wir einen Vertrag abschließen können. Um eine gute Auswahl treffen zu können, sollte man deshalb nicht zu Massenbesichtigungen einladen, so zeitsparend sie auch sind.
Zusätzlich sollten wir die Wohnung in einem guten Zustand präsentieren. Am besten ist sie sauber und ohne Schäden, wenn nicht sogar frisch gestrichen oder renoviert.
Gute Mieter erkennen
Wir benutzen die Besichtigungstermine und Unterlagen unserer Mietbewerber, um einen guten Mieter zu finden. Wichtig ist vor allem die langfristige Zahlungsfähigkeit des Mieters. Viele Vermieter haben aber weitere Vorstellungen über ihre Wunschmieter, wie beispielsweise ihr Alter oder ihr Lebensmodell.
Dafür begutachten wir die finanziellen Mittel des Mieters und, ob er in die soziale Grundstruktur des Hauses/der Umgebung passt. Dabei hilft uns eine Selbstauskunft der Mieter und Unterlagen wie Kopien ihrer letzten Gehaltsabrechnungen oder eine Schufa-Auskunft.
Die Immobilie absichern
Grundsätzlich sollte ein Gebäude immer versichert sein. Bei der Absicherung der Immobilie in Bezug auf den Mieter geht es aber mehr darum, sich vor Mietschulden und Schäden zu schützen. Durch das Hinterlegen einer Mietkaution erhalten wir Geld, dass wir für nicht gezahlte Mietkosten oder Schäden benutzen können, die nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht durchgeführt oder bezahlt wurden.
Die Höhe der Kaution darf maximal drei Monatskaltmieten betragen. Sie wird durch den Mieter überwiesen oder durch eine Mietkautionsbürgschaft übernommen. Bei der Bürgschaft zahlt eine Versicherung im Namen des Mieters und verrechnet die Kosten mit diesem.
Mieteinnahmen versteuern
So vorteilhaft die Mieteinnahmen auch sind, für sie fallen auch Steuern an, die wir zahlen müssen. Mieteinnahmen werden nur dann nicht versteuert, wenn sie inklusive der sonstigen Einkünfte einer Person im Jahr unter dem aktuellen steuerlichen Freibetrag liegen. In 2022 liegt dieser bei 9.984 €.
Muss man Mieteinnahmen versteuern, berechnet man diese an der Nettokaltmiete. Davon werden die Aufwendungen für die Finanzierung und den Unterhalt der Immobilie abgezogen.
Fazit
Wenn wir eine Immobilie vermieten könne, haben wir die Chance für gute, zusätzliche Einnahmen. Dafür müssen wir aber auch etwas Aufwand betreiben. Haben wir die Mittel dafür, hilft uns ein Makler dabei, die Wohnungen zu vermitteln. Wenn nicht, geht es darum, passende und zahlungsfähige Vermieter zu finden, einen rechtskräftigen Vertrag aufzusetzen und die Pflichten eines Vermieters zu erfüllen.
Ein Miet- und Kautionskonto helfen uns dabei, die Einnahmen und Sicherheitsleistungen übersichtlich zu verwalten. Zusätzlich müssen wir darauf achten, die Mieteinnahmen vorteilhaft zu versteuern, um den besten Gewinn aus der Vermietung zu schöpfen.
